Prijava Registracija

Poduzetnički portal · Članak

Veličina slova: a A

29 Lis 2019

Nekretnine nikad dostupnije, više od 60 posto kupaca stan kupuje u gotovini

Izvor: novac.jutarnji.hr · Autor: Ivica Brkljača  

Nekretnine nikad dostupnije, više od 60 posto kupaca stan kupuje u gotovini

Razdoblje višegodišnje kontrakcije hrvatskog tržišta stambenih nekretnina odavno je za nama, a u posljednje tri godine primjetan je oporavak tržišta u vidu rasta broja ukupnih transakcija te viših kupoprodajnih cijena. Rast cijena počeo je i ubrzavati, pa su tako u drugom tromjesečju ove godine cijene porasle čak i dvoznamenkastim stopama u odnosu na isto razdoblje lani.

Tako je guverner HNB-a na konferenciji Zagrebačke burze u Rovinju izjavio kako se tržište nekretnina u Hrvatskoj “pjeni”, da su cijene na razinama otprije krize te da su kod ulaganja u nekretnine prisutni elementi lova na prinose, što je potencijalni rizik ako se trendovi nastave još neko vrijeme.

Indeksi cijena stambenih objekata koje izračunava DZS na temelju podataka dostavljenih od Porezne uprave pokazuju kako cijene nekretnina doista dosežu pretkrizne razine. No, na slici 1. možemo vidjeti kako postoje velike regionalne razlike u intenzitetu promjena cijena, pa tako u Gradu Zagrebu i na jadranskoj obali cijene rastu znatno brže nego u ostatku zemlje.

Nesrazmjer

Primjerice, u odnosu na 2015., danas su cijene na Jadranu više za 19 posto, u Gradu Zagrebu više su za čak 31 posto, a u ostatku zemlje više su samo za 2 posto. Vidimo da su cijene stambenih objekata na Jadranu i u Gradu Zagrebu tako doista dosegnule pretkrizne razine, dok su u ostatku zemlje cijene još daleko od razina na kojima su bile 2008.

U HNB-u pozorno prate kretanja pokazatelja tržišta nekretnina jer su iskustva iz dosadašnjih financijskih kriza pokazala da ciklusi snažnog rasta cijena nekretnina mogu ozbiljno ugroziti stabilnost financijskog sustava, a recesije povezane s kreditnim slomovima i padom cijena na tržištu nekretnina u pravilu imaju velik utjecaj na zaposlenost i gospodarsku aktivnost.

Tako se u HNB-ovoj publikaciji “Financijska stabilnost” posebno poglavlje redovito posvećuje stanju na tržištu nekretnina, a u svibanjskom broju analitičari HNB-a istaknuli su kako, unatoč spomenutom oporavku tržišta, cijene nekretnina nisu znatno odstupale od svojih makroekonomskih fundamenata - iako se jaz blago povećava. Naime, kako bi se identificirala razdoblja podcijenjenosti odnosno precijenjenosti cijena nekretnina u Hrvatskoj u odnosu na tržišne činitelje, HNB je od 2017. počeo računati kompozitni indeks odstupanja cijena stambenih nekretnina od tzv. fundamentalne cijene.

Za konstruiranje pokazatelja odstupanja cijena stambenih nekretnina od njihove fundamentalne vrijednosti korišteno je nekoliko indikatora koji pokazuju glavne pokretače tržišta, poput odnosa cijene i najma, odnosa cijena i neto raspoloživoga dohotka, odnosa cijena i prosječne neto plaće, odnosa rate stambenoga kredita i raspoloživoga dohotka kućanstava, odnosa cijene i troška gradnje nove stambene zgrade itd.

Primjerice, najam i dohodak u dugom bi se roku trebali kretati sličnom dinamikom jer ako postoji odstupanje cijene nekretnina od visine najma, kućanstva će se “prebacivati” između kupnje i iznajmljivanja, što će na kraju cijene dovesti u ravnotežu. Isto tako, cijene nekretnina dugoročno ne bi trebale u velikoj mjeri odudarati od financijske sposobnosti stanovništva da ih pribavi, tj. od njihova raspoloživog dohotka itd.
Precijenjenost

Na slici 2. vidimo kako je, nakon šestogodišnjeg razdoblja fundamentalne podcijenjenosti cijena nekretnina, u 2018. indeks počeo upućivati na blagu precijenjenost cijena stambenih nekretnina. S obzirom na snažan rast cijena u prvoj polovici ove godine, za pretpostaviti je da je razina precijenjenosti nastavila rasti – iako je to još uvijek daleko od razina fundamentalne precijenjenosti kojoj smo svjedočili u razdoblju od 2006. do početka 2009.

Iako analitičari HNB-a očekuju daljnji rast cijena, zbog ograničavajućih faktora koji bi mogli utjecati na dinamiku kredita kojima se financira kupnja stambenih nekretnina - poput negativnih migracijskih trendova, osobito mlađeg dijela populacije koji i čini najveći dio populacije koja preuzima stambeni dug, ali i strožih kriterija za procjenu kreditne sposobnosti pri odobravanju dugoročnih kredita potrošačima - u HNB-u zasad ipak ne očekuju značajno povećavanje odstupanja cijena nekretnina od razine utemeljene na makroekonomskim fundamentima.

Naime, pokazatelji financijske dostupnosti nekretnina, poput omjera indeksa cijena stambenih nekretnina i prosječne nominalne neto plaće te omjera rate kredita i raspoloživog dohotka kućanstva, kreću se oko dosad najnižih razina


Komentari članka

Vezani članci

Evo gdje su u Hrvatskoj stanovi najskuplji, a gdje najjeftiniji

23.06.2020.

Očekivano, najskuplja građevinska zemljišta su na srednjem i južnom Jadranu, a 61 tamošnja lokalna jedinica bilježi medijalnu cijenu višu od 500 kuna po metru kvadratnom, dok ih je u 11 bila veća i od tisuću kuna.

Tržište nekretnina "na čekanju"

26.05.2020.

Do početka krize zbog koronavirusa tržište nekretnina bilo je u silovitom usponu. Cijene su dosegnule one iz 2008. Za oporavak nakon te krize trebalo je dugih 12 godina. Sada se mnogi boje da bi zbog koronavirusa i posljedica koje je ostavio na gospodarst

Stalo tržište nekretnina

07.04.2020.

Prijave za državne subvencije za kupnju stanova gotovo da su jedino što se trenutačno događa na tržištu nekretnina. Epidemija i zagrebački potres za posljedicu imaju ono što se nikada do sada nije dogodilo - tržište nekretnina trenutačno ni ne postoji pa

Cijene stanova rastu osam posto, krediti šest, a ‘balona’ na tržištu – nema

20.02.2020.

Iako se financijski ciklus diže, kreditni potencijal ograničen je politikama banaka i zahtjevima HNB-a

Veliko istraživanje tržišta nekretnina otkrilo ozbiljan problem: Za kvadrat kuće na Jadranu može se kupiti 35 kvadrata na kontinentu

02.02.2020.

Ekonomski institut Zagreb objavio je drugo izdanje publikacije 'Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2018' koja daje detaljan uvid u trendove na tržištu nekretnina na temelju službenih podataka o realiziranim transakcijama

Tag cloud

  1. 2028 članka imaju tag hrvatska
  2. 2097 članka imaju tag turizam
  3. 1578 članka imaju tag financije
  4. 1306 članka imaju tag izvoz
  5. 1086 članka imaju tag svijet
  6. 874 članka imaju tag zapošljavanje
  7. 1024 članka imaju tag trgovina
  8. 1049 članka imaju tag poljoprivreda
  9. 740 članka imaju tag malo i srednje poduzetništvo
  10. 864 članka imaju tag investicije
  11. 956 članka imaju tag ict
  12. 1007 članka imaju tag EU
  13. 698 članka imaju tag poduzetništvo
  14. 896 članka imaju tag industrija
  15. 792 članka imaju tag menadžment
  16. 934 članka imaju tag kriza
  17. 615 članka imaju tag maloprodaja
  18. 573 članka imaju tag marketing
  19. 400 članka imaju tag poticaji
  20. 505 članka imaju tag krediti
  21. 520 članka imaju tag tehnologija
  22. 442 članka imaju tag obrazovanje
  23. 284 članka imaju tag potpore
  24. 269 članka imaju tag koronavirus
  25. 368 članka imaju tag hotelijerstvo
  26. 361 članka imaju tag eu fondovi
  27. 408 članka imaju tag prehrambena industrija
  28. 386 članka imaju tag porezi
  29. 363 članka imaju tag gospodarstvo
  30. 386 članka imaju tag hnb
  31. 439 članka imaju tag banke
  32. 428 članka imaju tag dzs
  33. 314 članka imaju tag osijek
  34. 314 članka imaju tag opg
  35. 334 članka imaju tag agrokor
  36. 387 članka imaju tag vlada
  37. 305 članka imaju tag hgk
  38. 350 članka imaju tag energetika
  39. 397 članka imaju tag BDP
  40. 269 članka imaju tag poduzetnici