Četiri šoping centra čekaju novog vlasnika

Rješavanje neprihodujućih potraživanja već je neko vrijeme jedno od važnijih obilježja bankarske scene.

Zagrebački Branimir centar i shopping centar Point te osječki Portanova i City Colloseum iz Slavonskog Broda uskoro bi mogli dobiti nove vlasnike. Taj se četverac trgovačkih centara na tržištu našao u sklopu velike prodajne ofenzive koju je talijanska Unicredit grupa pritisnuta manjkom kapitala inicirala u svojim regionalnim članicama. Dakle, i u Zagrebačkoj banci koja se ubraja među njezine uspješnije sastavnice, a sa stopom adekvatnosti kapitala većom od 25 posto i među kapitalno (naj)potkovanije. Iza dva slavonska trgovačka centra stoje domaći poduzetnici, a iza dva zagrebačka stranci.

U financijskim krugovima tvrdi se da je proces već u fazi obvezujućih ponuda. Isti izvori kažu i da on, barem zasad, vodi prema prodaji u paketu; četiri u jedan. Zbog diskrecijskih pravila takve operacije službeno se ne komentiraju, no iz redova tržišnih sudionika tvrdi se da se u razdoblju između neobvezujućih i obvezujućih ponuda cijena tog paketa spustila s osjetno više od sto milijuna eura na nešto ispod te okrugle brojke. Ostaje vidjeti hoće li se taj projekt uskoro i okončati zaključenjem transakcije. Kako bilo, rješavanje neprihodujućih potraživanja već je neko vrijeme jedno od važnijih obilježja bankarske scene, pogotovo vodećih banaka koje su u vlasništvu zapadnoeuropskih matica s potrebama za dodatnim kapitalom, a kupnje i prodaje dugova kolateraliziranih nekretninama mnogi danas ističu kao jedan od lukrativnijih biznisa u financijskoj industriji.

Ključnu ulogu na prostorima srednje i (jugo)istočne Europe u tom biznisu danas imaju za to već specijalizirani međunarodni fondovi. Među njima se najviše ističu američki, a na prostorima uže regije najčešće se spominju imena Apollo, Advent, Blackstone... Dio financijaša smatra da svojevrsnu šoping-ofenzivu takvih igrača u zemljama regije dio koje je i Hrvatska (od država s prostora bivše Jugoslavije do Mađarske i Ukrajine) treba promatrati i u svjetlu geopolitičkih faktora i novih hladnoratovskih elemenata. U svakom slučaju njihova veličina diktira i relativno visok donji prag veličine transakcija za koje su zainteresirani.

Tako oni zapravo preferiraju i regionalno objedinjavanje portfelja koji je neka bankarska grupacija, primjerice, Unicredit, spremna prodavati. A to, kako tvrdi iskusni bankar, nerijetko izaziva i tenzije između matica i nacionalnih podružnica. S jedne strane, matice imaju jaku potrebu za unovčavanjem neprihodujuće imovine i tzv. distressed asset im je jedna od glavnih preokupacija. Njihova optika je u pogledu vrednovanja zato često drukčija nego ona lokalnih uprava koje su neposredno odlučivale o financiranju pojedinih projekata, pa su im i s tih pozicija teško probavljivi diskonti koje nude fondovi pri kupnjama neprihodujućih potraživanja. S obzirom na to da im se cijena najčešće kreće oko tek 10 posto, to je razumljivo. "Brutalne su to igre", kaže jedan financijaš.

Premali zalogaj
Denis Čupić, predsjednik HUP - Udruge developera, u portfelju nekretnina povezanom s lošim kreditima banaka vidi veoma velik potencijal, ali i on pritom kao izgledan smjer ističe objedinjavanje, i to šire. "Hrvatska ima velik neobjedinjen portfelj nekretnina iz projekata koje su danas bankama neprihodujući krediti. Za njih interes pokazuju private equity ulagači i venture capital fondovi, no njima je taj portfelj premali da bi ušli samo na hrvatsko tržište", kaže čelnik udruge developera. Dok se ne dogodi povezivanje, odnosno regionalno okrupnjavanje portfelja, dodaje, velikim fondovima ostajemo premali zalogaj.Trenutno, međutim, postoje i prepreke druge naravi. Poznato je da su banke slabo motivirane otpisivati loša potraživanja zbog nepovoljnog poreznog tretmana pa im je isplativije držati ih u knjigama iako im to blokira kapital.

"Procjenjujemo da objedinjeni nekretninski portfelj najvećih domaćih banaka doseže između 750 i 900 milijuna eura. Da država potakne rješavanje tog pitanja, taj bi se potencijal mogao osloboditi za nova ulaganja u projekte u Hrvatskoj", smatra Čupić. Međutim, i mimo tih procesa vezanih uz banke za nekretninske projekte i biznis vidi bolje dane. Nedavno se vratio iz Njemačke, s münchenskog Expo Real sajma koji je upravo završio. Ta je nekretninska manifestacija, jedna od najvećih, potvrdila da je prilično izgledno da se Hrvatska ponovno vraća u fokus nekretninskih investitora. "Za Hrvatsku je zanimanje veliko, nakon sedam godina investitori po prvi puta pokazuju konkretan interes za projekte, posebno projekte u turizmu i logistici", naglašava naš sugovornik.

Na tom je tragu i najnovije istraživanje konzultantske kuće Colliers, prema kojem je uz Latviju, Litvu, Finsku i Nizozemsku, domaće tržište nekretnina među najpoželjnijima u Europi. Hrvatsku ciljaju ulagači s većim apetitom za rizik koji, u potrazi za višim prinosima, pristaju na manju likvidnost pa se okreću tržištima srednje i istočne Europe, usput potičući njihovu aktivnost. Osim domaćeg, najviše interesa imaju za tržišta Bugarske, Slovačke, baltičkih zemalja, potom Belgije, Nizozemske, Češke, Finske i Danske, stoji u istraživanju pod nazivom "European Investment Market Outlook: A Matter of Perspective".

Geostrateški položaj
S prinosima koji premašuju i 12 posto, prilika za Hrvatsku njezin je izniman geostrateški položaj za ulaganja u logističke nekretnine. S druge strane, zbog nemira i migrantske krize u Turskoj i Grčkoj, sve se više važe karta sigurnosne rente u slučaju ulaganja hotelijera u Hrvatsku, pogotovo 'resortnog' tipa, dodaje Čupić.S obzirom na evidentno zanimanje investitora i potencijale domaćeg tržišta, čudi ga, kaže, da je na sajmu na kojem je bilo 39.000 sudionika iz 77 zemalja, Hrvatska bez službenog štanda bila "gotovo nevidljiva". Za razliku od, primjerice, susjedne Slovenije, kao i Austrije na čijem se izložbenom prostoru okupilo 30-ak najvećih nekretninskih imena iz te zemlje.