Cijene divljaju, ali se gradi sve manje stanova. Donosimo veliku analizu tržišta nekretnina

Može se očekivati da će razlike u cijenama između novijih i kvalitetnijih nekretnina te onih starijih i manje kvalitetnih i dalje bivati sve veće

Iako građevinski sektor bilježi nastavak pozitivnih trendova, zahvaljujući prije svega velikim infrastrukturnim projektima i obnovi od potresa, tržište nekretnina bilježi veliko usporavanje aktivnosti koje se ogleda u značajnom usporavanju izgradnje novih stanova, navodi se u najnovijoj analizi Ekonomskog instituta u Zagrebu.

Zagreb najskuplji

Veliko usporavanje aktivnosti na tržištu nekretnina uočava se zadnjih nekoliko godina – broj završenih novih stanova u 2022. povećao se za 26,9 posto, u 2023. za 4,3 posto, a u prošloj godini za neznatnih 0,6 posto, dok je istodobno primjetno ubrzanje rasta prosječne cijene prodanih stanova. U 2023. prosječna cijena se povećala za 2,7 posto, u 2024. za 11,5 posto, a u prvoj polovini ove godine za 15,9 posto, navodi autor istraživanja Goran Butorac, a najveći rast cijena zabilježen je u Zagrebu, gdje su novi stanovi poskupjeli za 24,1 posto.

– Poskupljenje stanova u prosjeku na razini Republike Hrvatske i u Gradu Zagrebu samo manjim dijelom je uvjetovano porastom cijena građevinskog materijala. Razlozi leže primarno na strani ponude i potražnje za stanovima.

S jedne strane, ponuda je uvelike ograničena uslijed nedostatka kvalificirane radne snage i odljeva dijela građevinske operative prema razvijenijim zemljama Europske unije, navodi Butorac, i dodaje da s druge strane pritisak na cijene stanova dolazi zbog nejednakog gospodarskog i regionalnog razvoja Hrvatske, zatim zbog još uvijek veoma niskih kamata na štednju, što je kod dijela ulagača kupnju nekretnine činilo poželjnom investicijom, te zbog inflatornih pritisaka koji su dodatno pridonijeli potražnji za nekretninama ne bi li se čim više očuvale vrijednosti ušteđevina proisteklih iz zarađenih dohodaka u prijašnjim razdobljima.

U prošloj su godini ukupno izgrađena 16.654 stana, što je za 0,6 posto više u odnosu na 2023., a od ukupnog broja novoizgrađenih stanova, njih 50,1 posto izgrađeno je u priobalju.

No, analizirajući distribuciju novoizgrađenih stanova po županijama, zapaža se kako vodeću poziciju u odnosu na druge županije ima Grad Zagreb u kojemu su lani izgrađena 3.943 stana.

Slijede Zadarska županija s 2.578 izgrađenih stanova, Splitsko-dalmatinska s 2.196 izgrađenih stanova te Istarska županija s 2.004 nova stana.

Pritom se navodi da u analizi ponude, potražnje i kretanja cijena nekretnina u Hrvatskoj valja svakako uzeti u obzir heterogenost tržišta.

– Tijekom ljetnih mjeseci raste potražnja za nekretninama u priobalju, što rezultira većim brojem realiziranih transakcija, ali i povećanjem cijena na lokacijama uz more. Također, zabilježen je osjetan rast cijena stambenih nekretnina na području Grada Zagreba, dok je u ostatku kontinentalne Hrvatske potražnja i dalje relativno slaba, kaže Butorac.

Dodaje da su ulagači tražili uglavnom one nekretnine koje mogu ostvariti povrat, a ako se radi o stambenim nekretninama u Gradu Zagrebu, ulagači bi tražili one koje su novijeg datuma izgradnje.

Ispodprosječne plaće

– Može se očekivati da će razlike u cijenama između novijih i kvalitetnijih nekretnina, s jedne strane, i onih starijih i manje kvalitetnih, s druge strane, i dalje bivati sve veće, upozorava se u analizi.

Analiza izgradnje stambenih zgrada pokazuje kako se najviše povećala izgradnja stambenih zgrada s tri i više stanova, i to za 8,6 posto. Izgradnja zgrada s jednim stanom povećala se za 5,9 posto, dok se izgradnja zgrada s dva stana smanjila za 4,2 posto.

I kod izdanih odobrenja za građenje također dolazi do usporavanja. Ona su se u 2023. godini povećala za 3,6 posto na međugodišnjoj razini, u 2024. godini za 2,2 posto, da bi se u prvih sedam mjeseci ove godine smanjila za 0,1 posto.

S druge stane, broj zaposlenih u građevinarstvu lani je rastao brže u odnosu na ostale sektorske pokazatelje (udio u bruto dodanoj vrijednosti, završene stanove), što ukazuje na »kumulativni pad produktivnosti sektora«.

Pritom se rast zaposlenosti u ovom sektoru sve više temelji na uvozu stranih radnika, što ipak nije pridonijelo očekivanom porastu učinkovitosti, a dodatni problem predstavljaju i ispodprosječna primanja zaposlenih u građevinarstvu – u razdoblju od siječnja do srpnja 2025. prosječna neto plaća u građevinskom sektoru bila je manja za 19,6 posto u odnosu na prosječnu neto plaću.

Usporavanje aktivnosti na tržištu nekretnina dodatno potpiruje odljev kvalificirane radne snage iz Hrvatske prema razvijenijim zemljama Europske unije, a nastavak procesa odljeva kvalificirane radne snage iz Hrvatske mogao bi postati jedan od glavnih ograničavajućih čimbenika u realizaciji snažnijeg zamaha građevinske aktivnosti, zaključuje se u analizi.

Ublažavanje rasta cijena

Uvedeni porez na nekretnine mogao bi dovesti do smanjenja pritiska na strani potražnje za novoizgrađenim stanovima, što bi se moglo odraziti na ublažavanje rasta cijena nekretnina, ističe se u analizi Ekonomskog instituta.

– Uvođenjem toga poreza stambene nekretnine bi mogle izgubiti primat poželjne investicije za ulagače. To može rezultirati padom potražnje za novoizgrađenim stanovima te shodno tome smanjenjem građevinske aktivnosti, osobito u pogledu izgradnje novih stanova

. Sudeći po prvim rezultatima nakon uvođenja toga poreza, upravo se to i dogodilo, navodi Goran Butorac.

U analizi se pritom navodi da su različite brojke kolale medijskim prostorom o broju praznih stanova, čime se nastojalo opravdati uvođenje poreza na nekretnine ne bi li se »prazni stanovi« stavili u funkciju te time povećanom ponudom pridonijelo smanjenju cijena.

Brojka koja se učestalo iznosila od 600 tisuća se svakako čini prevelika, smatraju u Ekonomskom institutu.