Golema šteta koju država radi tržištu nekretnina postaje sve veća

AGENCIJA za promet nekretninama (APN) uskoro kreće s novim krugom državno subvencioniranih stambenih kredita. Tako se nastavlja sustavno državno umjetno dizanje cijena nekretnina, na štetu svih pa i onih koji dobiju subvencionirani kredit. Država u Hrvatskoj voli intervenirati u tržište nekretnina, a konačni rezultat je štetan za sve osim građevinskih kompanija, agencija, banaka i onih koji koruptivnim radnjama iskorištavaju razne državne programe.

Subvencije preko APN-a podižu cijene nekretnina
Priča oko APN-a je relativno jednostavna i za razumjeti je treba samo malo ekonomske logike. Subvencioniranje stambenih kredita se uvodi 2017. i od tada utječe na cijene, tj. povećava rast cijena nekretnina.

Danas se subvencionira od 30 do 51 posto mjesečnog anuiteta, tj. rate, ovisno o razvijenosti regije u kojoj se nekretnina kupuje, ali na početku se svima subvencioniralo pola, bez obzira radi li se o Zagrebu ili Vukovaru.

Prvih par krugova subvencija je bilo korisno onima koji su ih dobili. Iako su subvencijama praktički svi građani Republike Hrvatske koji plaćaju porez i pune proračun ustvari plaćali stanove korisnicima subvencije, politika je bar za nekoga (osim građevinare, nekretninske agencije i banke) bila pozitivna.

Iste godine kada je subvencioniranje uvedeno pojavljuje se i utjecaj na rast cijena. Jednostavno, država je ljude potaknula da kupuju više kuća s obećanjem da će im vraćati polovicu rate kredita i to je podiglo potražnju. Svaki rast potražnje dovodi do rasta cijene, iz čega slijedi da je svake godine od uvođenja cijena nekretnina rasla više nego što bi to bio slučaj da subvencija nije bilo.

Svima je jasna štetnost subvencija - osim državi
Ta jednostavna ekonomska logika je jasna svima osim državi. Brojni ekonomski analitičari su upozorili da će dovesti do rasta cijena, a čak je i ekstremno lijeva Radnička fronta (RF) na press konferenciji poručila da subvencioniranje nekretnina dovodi do poskupljenja. Isto je zaključio i HNB u svojoj analizi iz 2020. Dakle, široki konsenzus.

Tu priča tek počinje jer kako godine i novi krugovi subvencija prolaze, tako se akumulira utjecaj na rast cijena. To je tzv. efekt snježne kugle - svaki dodatni godišnji rast cijena se dodaje na dodatni rast cijena zbog subvencija iz prijašnje godine i tako iz godine u godinu ukupni efekt postaje sve izraženiji.

Svi osim onih koji su dobili subvencije za kredit su u goroj poziciji, to je jasno. Praktički svi koji plaćaju porez preko proračuna financiraju tuđe stanove i svi koji kupuju nekretnine bez subvencije su oštećeni jer je došlo do umjetno povećanog rasta cijene nekretnina.

No, nakon nekoliko godina efekta snježne kugle kod rasta cijena, tj. zbog toga što je rast cijena veći nego što bi bio bez subvencije, su čak i oni koji koriste subvencije APN-a u lošijoj poziciji nego da subvencije nisu nikada postojale.

Jednostavno im je dodatni rast cijena zbog subvencije sasvim poništio osobne financijske koristi subvencioniranja, a neto efekt nakon nekoliko godina im je negativan i svakom novom "generacijom" onih koji koriste subvencije je neto efekt sve negativniji.

Iskustva sa terena dokazuju štetnost subvencijama
Da subvencije nisu dobra politika i ne postiže svrhu zbog koje je donesena smatra i Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama.

"Prije svega, navedenu mjeru mogu koristiti samo kreditno sposobni, jer se ipak radi o kreditu poslovne banke. Većina ljudi kojima je navedena mjera namijenjena nisu kreditno sposobni a posebno se to odnosi na mlade ljude nakon završetka obrazovanja.", objašnjava po njemu glavni problem.

"Mjera potiče dodatno zaduženje, a na kraju korisnik kredita će se prije ili kasnije naći u komercijalnim uvjetima kreditiranja poslovne banke", kaže.

Smatra da subvencije podižu cijene, čime se priključuje općem konsenzusu među ekonomistima.

"S obzirom da navedene Subvencije imaju rokove, povećava se potražnja za određenim nekretninama u kraćem periodu, što dodatno utječe na porast cijena nekretninama, što je inače u periodu trenutne povećane potražnje totalno kontraproduktivno, a i loše utječe na tržište. U tom smislu efekt početne uštede se gubi jer će korisnik subvencije u načelu nekretninu platiti skuplje."

Kao netko direktno upoznat s kretanjima na tržištu nekretnina, uočava loše ispunjavanje deklariranih ciljeva.

"Ne samo da ne pomažu potrebitima, nego ne oživljava ni područja iz kojih ljudi odlaze"
"Isto tako je uočeno da osim što ne pomaže potrebitim kategorijama ljudi, ne pomaže niti oživljavanju ruralnih i tržišno neaktivnih područja s koji se ljudi ponajviše iseljavaju, jer se subvencije odobravaju i traže ponajviše u područjima gdje je tržište već poprilično aktivno." Znači subvencije za kupnju prve nekretnine nisu socijalne, niti demografske a ne pomažu ni u ujednačavanju razvojnih razlika među regijama Hrvatske.

Trenutna situacija sa subvencijama, POS-ovim stanovima i porezom na promet nekretnina je bespotrebno komplicirana, pogodno tlo za korupciju i u konačnici štetna.

Prvi logičan korak bi bio hitno ukidanje subvencija i vraćanje oslobođenja od poreza na promet nekretninama, a onda bi se trebao revidirati cijeli način funkcioniranja dodjele POS-ovih stanova. Čak postoji široki društveni konsenzus za to, ali država nastavlja sa štetnim politikama.

Možda je razlog u tome što se ljude koji ne razumiju cjelovitu situaciju može uvjeravati da im je vlast omogućila kupnju prve nekretnine, čime se skupljaju politički bodovi, dok je prava istina da država svojim politikama aktivno odmaže.