Tko što gubi i dobiva na rentanju vila, soba i apartmana?

Posljednjih tjedana mediji su objavljivali koliki su ukupni troškovi fiskalnih i parafiskalnih nameta iznajmljivača apartmana nakon zakonskih izmjena, no kako nam je rečeno, već u početku ​potkrala se pogreška koju su mediji samo nastavili ponavljati. Naime, netko je u te troškove ubrojio i trošak internetskih putničkih agencija (engl. online travel agency, OTA) koji iznajmljivači plaćaju kao proviziju za ostvarene rezervacije agencijama u kojima oglašavaju svoj smještaj, no kad je riječ o fiskalnim i parafiskalnim obvezama, u njih možemo ubrojiti samo PDV na proviziju, a ne samu proviziju.

Izračun troškova
Na to je upozorio predsjednik udruge Spasimo male obiteljske iznajmljivače (SMOI) Vedran Tomić, a njegova suradnica Marina Đukanović poslala nam je izračun fiskalnih i parafiskalnih troškova u kojem je samo PDV na proviziju agencijama, a ne i sama provizija. U tom su izračunu osim državnih nameta i podaci o drugim troškovima koje moraju platiti iznajmljivači apartmana. Pogledamo li sve njih (državni nameti, provizija koja se plaća agencijama, režije, potrošni materijal, čišćenje, reklamiranje…), pribrojimo li amortizaciju i vlastiti rad, vidjet ćemo da tu nema neke zarade, čak je moguć gubitak. Na primjeru apartmana od 60 četvornih metara s četiri kreveta i jednim pomoćnim plaća se porez na dohodak od 400 eura (100 eura po krevetu, bez pomoćnoga), a porez na nekretnine od pet eura po četvornome metru (od 0,6 do osam eura, ovisno o JLS-u) na tih 60 kvadrata iznosi 300 eura. Treba posebno obraditi i proviziju koja se plaća agencijama (OTA). Ako navedeni apartman donosi godišnji prihod od 10 tisuća eura, a Đukanović kaže da bar pola od toga iznajmljivači ostvare uz pomoć agencija (dakle 5000 eura), provizija je 15 posto (u ovom slučaju 750 eura). Ta stavka ide u uobičajeni trošak, no iznajmljivači isto tako plaćaju PDV na tu proviziju (a ne agencije), pa je to dodatno porezno opterećenje od 187,5 eura. Tako je ukupan fiskalni trošak 887,5 eura. Samo na ime poreza iznajmljivač plati 8,9 posto od ukupnog prihoda. Slijede parafiskalni troškovi. Jedan je turistička članarina, koja iznosi 5,98 eura, pa je u našem slučaju za četiri kreveta i jedan pomoćni (2,99 eura) ona 26,91 euro. Dodajmo tomu turističku (boravišnu) pristojbu od 280 eura (70 eura po krevetu, ne računajući pomoćni) i RTV pristojbu od 127 eura, uvećane komunalne naknade od 240 eura i dodatnih troškova pričuve od 600 eura – ukupno je to 1273,91 euro parafiskalnih troškova, a njihov je udio u 10 tisuća eura prihoda 12,7 posto.

Zbrojimo li ukupan fiskalni i parafiskalni trošak, to je 2161,5 eura, odnosno njihov je udio u prihodu 21,61 posto. I to nije sve: od ostalih troškova iznajmljivači u nabavi i plaćanju režija, materijala, čišćenja i ostaloga moraju platiti PDV, koji prema SMOI-jevu izračunu iznosi 900-tinjak eura, pa se ukupan trošak za državna davanja penje na 3059,4 eura ili 30,6 posto od ukupnog prihoda. Tek tada slijede ostali troškovi: već spomenuta provizija online putničkim agencijama od 750 eura, operativni troškovi poslovanja (režije, potrošni materijal, čišćenje, promidžba itd.), koji dosežu, kako navode u SMOI-ju, 2700 eura, te redovito godišnje održavanje od 900 eura (servisi, zamjena inventara i opreme itd.). To je 4350 eura troškova. Kad im pribrojimo fiskalne i parafiskalne namete, to već dostiže ozbiljnih 7411,5 eura. Iznajmljivaču od jednog apartmana, prema tom izračunu, ostane 2590,60 eura. Toliko mu ostane prije amortizacije i vrijednosti vlastitog rada, no ubrojimo li i amortizaciju, koja je oko 2500 eura, i vrijednost vlastitog rada od 1500 eura, nema tu baš računice, barem prema podacima koje su nam poslali iz SMOI-ja.

Porez na nekretnine
Možda netko drugi ima drukčiji izračun, no u onome nama predočenome sve je uzeto u obzir. Pitanje je hoće li netko obične (neporezne) troškove prikazati kao veće ili manje, no ne smijemo smetnuti s uma da je posljednjih godina sve poskupjelo. Važan je faktor svakako i to u kojoj je jedinici lokalne samouprave iznajmljivač, odnosno koliki je porez na nekretnine (u našem je primjeru pet eura po četvornome metru, no može biti i 0,60 eura kao u većini JLS-ova, a i osam eura). Također znamo da je sezona posljednjih godina dulja, pa bi apartman iz našeg primjera mogao uprihoditi i koju tisuću eura više, no sigurno je da mali iznajmljivači nisu najsretniji zbog najnovijih poreznih rješenja.

Tomić tvrdi da nedavno objavljena kalkulacija ministra financija Marka Primorca o procjeni prihoda i popunjenosti apartmana nije realna slika stvarnih prihoda od dodatne djelatnosti za većinu malih iznajmljivača. Ministar je svoju kalkulaciju iznio na predstavljanju paketa poreznih zakona o nekretninama (popunjenost od 200 dana uz prosječnu cijenu apartmana od 200 eura). Tomić naglašava da ona ne obuhvaća sva porezna i druga davanja te ne prikazuje stvarno porezno opterećenje malih iznajmljivača.

Dugoročni = kratkoročni najam
Udruga Spasimo male obiteljske iznajmljivače provela je anketu među svojim članovima koja je pokazala da većina njih iznajmljuje jedan ili dva apartmana čija je prosječna popunjenost između šezdeset i sedamdeset dana. To je, veli Tomić, u skladu i sa statistikama Ministarstva turizma i sporta te DZS-a.

– Uz najčešću stopu poreza na nekretnine od pet eura po kvadratu i najčešći iznos paušalnog poreza od sto eura po krevetu stvarno je fiskalno i parafiskalno opterećenje malih iznajmljivača oko 30 posto, a pri višim stopama poreza na nekretnine i poreza na dohodak to opterećenje penje se i iznad 35 posto. U usporedbi sa stvarnim poreznim opterećenjem dugoročnog najma od 8,4 posto uistinu je nejasno kako je prihvaćeni paket mjera izjednačio status dugoročnog i kratkoročnog najma, to više što su za kratkoročni najam potrebni veće ulaganje, postupak kategorizacije i niz drugih procedura da biste stekli dozvolu za iznajmljivanje – kaže Tomić.

Mali iznajmljivači, na koje otpada više od šezdeset posto turističke ponude u Hrvatskoj, nastojat će se prilagoditi novonastaloj situaciji, kažu u SMOI-ju, no mjere koje je donijela Vlada premijera Andreja Plenkovića, smatraju, utjecat će na smanjenje ponude i porast cijena, smanjenje potrošnje turista, a mnoge će iznajmljivače strah od daljnjih restrikcija spriječiti da ulažu u daljnje poboljšavanje kvalitete.

– Iako u dugogodišnjoj tradiciji nije zabilježen takav udar na obiteljski smještaj, koji se pokušava drastično smanjiti tim reformama, nadamo se da će Vlada uvidjeti njegove katastrofalne posljedice i korigirati one dijelove porezne reforme kojima se krše Ustavom zajamčena prava malih iznajmljivača. Naša udruga podnijet će prijedloge za ocjenu ustavnosti odredaba Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, Zakona o lokalnim porezima i Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, u čemu će nam se, vjerujemo, pridružiti mnogi građani i organizacije – kaže Tomić.

Viši porez nakon izbora?
Ističe da legalni iznajmljivači ne bježe od izvršavanja svojih obveza prema državi, ali mori ih nepravda zato što ih se demonizira iako pridonose gospodarstvu za razliku od ilegalnih, koji posluju bez ikakvih poreznih troškova i sankcija. Doduše, priznaje da je najviše jedinica lokalne samouprave paušalni porez na krevete odredilo na najnižoj mogućoj zakonskoj granici, a neke su pokazale posebno razumijevanje za male obiteljske iznajmljivače.

– One će u sklopu potpora male vrijednosti lokalnim iznajmljivačima isplatiti razliku između postojećih i novih, povišenih stopa. Kao negativne primjere možemo navesti velike gradove poput Zagreba, Rijeke, Dubrovnika i Splita koji su svoje iznajmljivače opteretili višim stopama, neovisno o tome je li u njima na vlasti vladajuća stranka ili oporba. Što se tiče poreza na nekretnine, većina JLS-ova taj je porez ostavila na postojećoj razini, a opet možemo primijetiti da je on u gornjem dijelu raspona u većim gradovima i dijelu mjesta na Jadranu. Stope po kojima će se određivati oba poreza, nažalost, mogu se mijenjati svake godine pa, uzevši u obzir da su se određivale neposredno prije lokalnih izbora u svibnju, realno je predvidjeti njihovo povećanje sljedeće godine u mnogim JLS- ovima – naglašava Tomić.

Nemir zbog zakona o zgradama
Koliko pak na iznajmljivače utječe novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, Tomić veli da on od objave prve verzije do danas unosi samo nemir i pravnu nesigurnost i među iznajmljivače i među druge stanare zgrada. Mjerodavno Ministarstvo graditeljstva i upravni odjeli županija zaduženi za registraciju novih apartmana nisu dobili detaljne operativne upute tko i na koji način, veli Tomić, prikuplja potpise vlasnika ostalih stanova te tko ih i kako ovjerava.

– Također, nitko ne zna na koji će se način utvrđivati neposredni susjedi, a toga nezahvalnog posla ne žele se uhvatiti ni upravitelji ni predstavnici stanara. Zbog nerazmjernog tereta koji im se tim zakonom nameće, pa čak i mogućnosti prekršajne odgovornosti, deseci predstavnika stanara u zgradama dali su ostavku. Sve to izaziva blokadu u registriranju novih apartmana, što osim izravne štete malim iznajmljivačima nosi štetu državnom proračunu, lokalnoj zajednici i cjelokupnom gospodarstvu. Smanjena ponuda nanosi štetu i turistima, koji mogu očekivati više cijene smještaja. Već sad uočavamo da je porasla vrijednost stanova i nekretnina u kojima su susjedi voljni dati suglasnost za turistički najam – zaključuje Tomić.

KOLIKI SU TROŠKOVI IZNAJMLJIVAČA APARTMANA Primjer za apartman od 60 m2 s četiri kreveta i jednim pomoćnim

Ukupan bruto godišnji prihod
(ukupni primitci): 10.000 eura

Fiskalno opterećenje

porez na dohodak: 400 m2

porez na nekretnine: 300 eura

PDV na proviziju agencijama: 187,5 eura

PDV na nabavu robe i usluga: 900 eura

ukupno poreza: 1787,50 eura

udio fiskalnog opterećenja: 17,90 posto

Parafiskalno opterećenje

turistička članarina u TZ-u: 26,91 euro

turistička (boravišna) pristojba: 280 eura

RTV pristojba (12 mjeseci): 127 eura

uvećana komunalna naknada: 240 eura

dodatni trošak pričuve: 600 eura

ukupno parafiskalno opterećenje: 1273,91 euro

udio parafiskalnog opterećenja u prihodu: 12,70 posto

ukupno fiskalno i parafiskalno opterećenje: 3059,41 euro

udio fiskalnog i parafiskalnog opterećenja u prihodu: 30,60 posto

Ostali troškovi

provizija OTA-i (bez PDV-a): 750 eura

operativni troškovi poslovanja (režije, potrošni materijal, čišćenje, reklama itd.): 2700 eura

redovito godišnje održavanje (servisi, zamjena interijera i opreme): 900 eura

ukupno ostalih troškova: 4350 eura

udio ostalih troškova u prihodu: 43,50 posto

ukupni troškovi (fiskalni, parafiskalni i ostali): 7409,41 euro

neto ostatak: 2590,59 eura

Amortizacija ulaganja: 2500 eura

vlastiti rad: 1500 eura

neto rezultat: –1409,41 euro

Izvor: Udruga Spasimo male obiteljske iznajmljivače