Razvrgnuće suvlasništva nekretnine – porezni aspekt

Razvrgnuće suvlasništva dovodi do stjecanja prava vlasništva na toj istoj nekretnini, odnosno na dijelu te nekretnine, a onda i do nastanka porezne obveze poreza na promet nekretnina.

Stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje na temelju zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba kao što je razvrgnuće suvlasništva.

Tko je porezni obveznik
Porezni obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine u RH kad se na takvo stjecanje ne plaća PDV. Porez na dodanu vrijednost (PDV) plaća se ako se radi o prometu nekretninom kod kojega je isporučitelj nekretnine porezni obveznik upisan u registar obveznika PDV-a kad isporučuje građevinsko zemljište ili građevinu ili dijelove građevine i zemljište na kojoj je izgrađena, a ta je građevina nastanjena ili korištena manje od 2 godine.

Promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj, osim onog stjecanja na koje se plaća porez na dodanu vrijednost.

Što je porezna osnovica
Porezna osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Pod tržišnom vrijednosti nekretnine podrazumijeva se cijena nekretnine što se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

Stjecanje vlasništva nekretnine razvrgnućem suvlasništva
Pravni učinak razvrgnuća suvlasništva je prestanak suvlasništva i stjecanje individualnog prava vlasništva. Stoga je porezni obveznik poreza na promet nekretnina stjecatelj individualnog prava vlasništva koje nastaje razvrgnućem suvlasništva nekretnine.

Međutim, u slučaju razvrgnuća isplatom, kada suvlasniku kojem se isplaćuje vrijednost njegovog dijela prestaje njegovo suvlasništvo, on ne stječe pravo vlasništva, nego tražbinu na isplatu.

Poseban slučaj je slučaj civilnog razvrgnuća. U tom slučaju nekretnina u suvlasništvu prodaje se trećoj osobi, a ostvarena cijena dijeli se među suvlasnicima. Prema tome, prestaje suvlasništvo, a pravo vlasništva ne stječu suvlasnici, nego kupac.

Pri razvrgnuću suvlasništva, uspostavom etažnog vlasništva, zapravo se ne razvrgava suvlasništvo, nego se modificira pravni režim sudjelovanja suvlasnika u pravu vlasništva nekretnine.

Kada nastaje porezna obveza
Trenutak nastanka porezne obveze plaćanja poreza na promet nekretnina pri razvrgnuću suvlasništva ovisi o trenutku stjecanja vlasništva u poreznom smislu.

• Sporazumno razvrgnuće – porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora o razvrgnuću.

• Sudsko razvrgnuće – porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti sudske odluke o razvrgnuću.

Međutim, za razliku od stjecanja vlasništva u poreznom smislu, stjecanje prava vlasništva nekretnine u građanskopravnom smislu ne nastupa samim sklapanjem ugovora, odnosno pravomoćnošću odluke o razvrgnuću, nego upisom stjecateljevog vlasništva nekretnine u zemljišnoj knjizi.

U upravnoj i praksi upravnih sudova ističe se da za oporezivanje stjecatelja nekretnine nije relevantan prijenos prava vlasništva na stjecatelja u zemljišnim knjigama, već stjecanje u poreznom smislu.

Porez na promet nekretnina iznosi 3%, a obračunava se na način da se porezna osnovica pomnoži poreznom stopom.

Oslobođenje od poreza na promet nekretnina pri razvrgnuću suvlasništva
Pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina pri razvrgnuću suvlasništva ovisi o trenutku nastanka porezne obveze.

• Geometrijska dioba nekretnine

Geometrijska dioba nekretnine je način razvrgnuća suvlasništva povlačenjem crta tako da se nekretnina podijeli na dvije ili više čestica koje bi pripale svakom od suvlasnika.

Obveznik poreza na promet nekretnina je svaki suvlasnik koji sudjeluje u razvrgnuću.

Vrijednost novih čestica nekretnine, koje su svakom od suvlasnika pripale u vlasništvu, odgovora vrijednosti njegovog suvlasničkog dijela na svim nekretninama.

Oslobođenje – zakon predviđa porezno oslobođenje suvlasnika od plaćanja poreza na promet nekretnina, neovisno o vrijednostima prije i poslije razvrgnuća suvlasništva.

• Razvrgnuće suvlasništva na više nekretnina istodobno (dioba po ekvivalentu)

Dioba po ekvivalentu je način razvrgnuća suvlasništva na više nekretnina istodobno tako da svakom suvlasniku pripadnu neke od tih nekretnina (jedna ili više, ali ne i sve nekretnine u odnosu na koje se razvrgava suvlasništvo). Obveznik poreza na promet nekretnina je svaki suvlasnik.

Oslobođenje – zakon predviđa porezno oslobođenje suvlasnika od poreza na promet nekretnina bez obzira na to što je riječ o razvrgnuću suvlasništva na više nekretnina, i to neovisno o vrijednostima prije i poslije razvrgnuća suvlasništva.

• Civilno razvrgnuće

Civilno razvrgnuće je način razvrgnuća suvlasništva kada se nekretnina u suvlasništvu proda, a kupoprodajna cijena podijeli među suvlasnicima razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima.

Prema tome, prestaje suvlasništvo, a pravo vlasništva ne stječu suvlasnici, nego kupac.

Porezna obveza ne nastaje na temelju ugovora o razvrgnuću ili odluke suda o civilnom razvrgnuću već nastaje tek u realizaciji ugovora ili sudske odluke o razvrgnuću na temelju ugovora o kupoprodaji ili sudske odluke o dosudi, a porezni obveznik u takvim slučajevima je kupac nekretnine.

U slučaju civilnog razvrgnuća obveznik poreza na promet nekretnina je kupac nekretnine. Naime, kod civilnog razvrgnuća suvlasništvo prestaje, a vlasništvo stječe treća osoba, koja nije bila suvlasnik.

Porezna obveza nastaje danom sklapanja ugovora o razvrgnuću pri dobrovoljnom razvrgnuću ili danom pravomoćnosti sudske odluke o razvrgnuću pri sudskom razvrgnuću.

Pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina pri razvrgnuću suvlasništva ovisi o trenutku nastanka porezne obveze.

Oslobođenje – suvlasnici su oslobođeni od plaćanja poreza neovisno o tome je li vrijednost stečenog posebnog dijela veća od vrijednosti idealnog suvlasničkog dijela na toj cijeloj nekretnini prije uspostave etažnog vlasništva.

• Razvrgnuće isplatom

Razvrgnuće isplatom je način razvrgnuća suvlasništva tako da nekretnina pripadne jednom od suvlasnika, a on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih suvlasničkih dijelova.

Obveznik poreza na promet nekretnina je suvlasnik koji isplaćuje ostale suvlasnike i stječe cijelu nekretninu.

Porezna osnovica je tržišna vrijednost cijele nekretnine umanjena za vrijednost njegovog suvlasničkog dijela prije razvrgnuća.

• Uspostava etažnog vlasništva

Na uspostavu etažnog vlasništva primjenjuju se pravila o razvrgnuću suvlasništva iako se ne radi o razvrgnuću jer suvlasništvo ne prestaje, već se na nekretnini koja se sastoji od zemljišta sa zgradom suvlasnička prava ograničavaju tako što se s određenim idealnim dijelom povezuje vlasništvo posebnoga dijela suvlasničke nekretnine.

Porezni obveznik je suvlasnik koji stječe vlasništvo posebnog dijela nekretnine.

Oslobođenje – zakon predviđa oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina neovisno o tome je li vrijednost stečenog posebnog dijela veća od vrijednosti idealnog suvlasničkog dijela na toj cijeloj nekretnini prije uspostave etažnog vlasništva.

www.petric-kajic.hr