Vjerovnik svakako treba zatražiti solemnizirani ugovor

S jedne strane, prezadužena smo nacija, a s druge strane, imamo više nekretnina nego mnogo bogatije europske države. Nije stoga čudno što naplatu jamčimo hipotekama, pa i to da se nekretnine lako daju u zalog a da ni dužnici ni vjerovnici često nisu svjesni što to točno može značiti.

Hipoteka se ubraja u tzv. stvarnopravna sredstva osiguranja neke tražbine.
'Stvarnopravna' znači da je objekt hipoteke nekretnina koja nakon toga može mijenjati vlasnika, može biti dalje opterećivana novim hipotekama, a sve to ni na koji način ne utječe na hipotekarnog vjerovnika, kojemu je razmjerno svejedno tko je na strani hipotekarnog dužnika ako se dogodi prisilna ovrha.

Prodaja tražbine

Jako je važno naglasiti da dužnik i hipotekarni dužnik ne moraju biti ista osoba – svatko tko ima neku nekretninu može je založiti za bilo koga, neovisno o tome zašto to radi i radi li to bez naknade ili s njom. Ako netko svojom nekretninom jamči za tuđi dug i založi je, onda je samo hipotekarni dužnik i može biti potpuno miran glede preostale svoje imovine, hipotekarni je vjerovnik ne može ni na koji način napadati.

To vrijedi pod uvjetom da se ni u kojem slučaju ne potpiše neka stavka u ugovoru (pa makar to bila ona napisana malim slovima) kojom se preuzima jamstvo za taj dug, zato što jamac jamči cijelom svojom imovinom, a hipotekarni dužnik samo založenom nekretninom. U praksi se vrlo često dužnik neugodno iznenadi kad vjerovnik nekom trećem ustupi (u pravilu proda, ali može dati i besplatno, može to biti i zamjena, zakon ne postavlja nikakve uvjete) svoju tražbinu. U pravu se takav posao zove cesija i uređen je u čl. 80.–89. Zakona o obveznim odnosima.
Iako je točno da zakon zabranjuje da promjena vjerovnika znači i neke nove otegotne uvjete za dužnika (jedini je uvjet da se o promjeni vjerovnika obavijesti dužnika), to u konkretnim slučajevima nije baš tako. Jedan vjerovnik može biti korektan i može ne iskoristiti sve što mu je na raspolaganju, može (ako nema obvezu) omogućavati neke odgode i slično, a netko drugi kao vjerovnik može se koristiti baš svime što mu stoji na raspolaganju (svaki dan mediji javljaju o vjerovnicima koji nemaju razumijevanja), neovisno o tome što bi uz razumijevanje možda bolje prošle obje strane. Dakle, nije baš svejedno tko je vjerovnik, tu glede iste tražbine i istih sredstava osiguranja mogu postojati goleme razlike.

Zato bi za sve dužnike (ili buduće dužnike koji znaju da će se zadužiti) koji imaju tu mogućnost savjet bio ugovoriti da vjerovnik ne može ustupiti tražbinu bez suglasnosti dužnika u skladu s čl. 80. stavkom 2. Zakona o obveznim odnosima.

Namira i ostatak

Kod hipoteke je jako važno i posebno pogodno za onoga tko zalaže nekretninu to što to zalaganje ne utječe na posjedovanje i iskorištavanje te nekretnine.
Sve dok se dugovi uredno namiruju ili dospijeće odgađa, nema nikakvih utjecaja. Međutim, ako se dospjele obveze ne plaćaju, a osigurane su hipotekom, stvari stoje potpuno drukčije. Hipotekarni vjerovnik ima pravo na hipotekarnu tužbu (tzv. actio hypothecaria) kojom zahtijeva da hipotekarni dužnik prizna založno pravo i da se nekretnina proda te da se vjerovnik namiri iz prodajne cijene. Mala je pri tome utjeha hipotekarnom dužniku da mu se (ako nije i osobni dužnik) preostala imovina neće dirati, kao i da mu pripada sve što preostane nakon što se iz prodajne cijene namire troškovi postupka i hipotekarni vjerovnik. Slaba je utjeha i to što stječe pravo na regres od osobnog dužnika za ono što je platio, u pravilu zato što taj nema imovine koju je lako blokirati i iz nje se naplatiti.

Svakome hipotekarnom dužniku savjetovali bismo da ne prihvati da se ugovor solemnizira jer će u tom slučaju postupak biti mnogo brži s obzirom na to da se preskače parnica i ide izravno u ovrhu (takav ugovor ima učinak pravomoćne presude). Međutim, problem je u tome što je naš savjet svim vjerovnicima da naprave upravo suprotno: neka ne prihvate zaduženje bez solemniziranog ugovora. Svi zajedno moramo već jednom naučiti da je u razvijenom i civiliziranom svijetu dug neka vrsta svetinje, da ga treba poštovati i platiti.

Na kraju, nažalost, moramo upozoriti i na doista nevjerojatan propust zakonodavca koji se ne ispravlja već punih dvadeset godina. Naime, tko ima hipoteku (dakle tko je hipotekarni vjerovnik), može je, ako mu zatreba nocac, dalje založiti; takva se hipoteka zove nadhipoteka. Ništa tu ne bi bilo čudno da se u tom slučaju onaj tko ima nadhipoteku zove nadzaložni vjerovnik. Međutim, za našeg zakonodavca bilo je logičnije nazvati ga podzaložnim vjerovnikom i tako unijeti još više konfuzije u ionako mnogim negativnostima opterećen pravni sustav.