Ortaštvo - Obvezno sastavite ugovor i ovjerite ga kod javnog bilježnika!

Ortakluk je jedan od pojmova načelno svima jasnih, ali istodobno i pojam glede kojeg postoji jako mnogo nejasnoća, od nazivlja dalje.

To je tim važnije što se ortakluk u praksi dosta često primjenjuje i pritom nastaju mnoge nezakonitosti i propusti. Ključno je kod ugovora o ortaštvu da se njime uzajamno dvije ili više pravnih ili fizičkih osoba obvezuju uložiti svoj rad i/ili imovinu radi postizanja zajedničkog cilja te da je to zajednica osoba i dobara bez pravne osobnosti (drukčije je kada se više subjekata udruži tako da osnuju neko trgovačko društvo primjerice). Ključno je i da imovinu ortaštva čine ulozi ortaka i da je pritom riječ o zajedničkoj imovini, što je bitno drukčije od suvlasništva jer su kod suvlasništva udjeli određeni, a kod ortaštva su samo odredivi te ortak ne može raspolagati svojim udjelom i pojedinim stvarima i pravima iz zajedničke imovine, niti može zahtijevati njezinu diobu (čl. 641. st. 5. Zakona o obveznim odnosima).

Strah ili zaštita Ortaštvo je daleko najčešće kod poslova u građevini, kod kojih jedna strana ulaže pravo vlasništva na zemljištu, a druga svoje znanje, strojeve, opremu, radnu snagu i novac radi zajedničkog projekta gradnje neke građevine. Nakon dovršetka gradnje, u skladu s njihovim ugovorom, pristupa se podjeli prava na toj građevini. Iako nije propisana posebna forma za ugovor o ortaštvu (što znači da može biti i usmen) praktično bi ga se, ako se unose i prava na nekretninama, moralo sklopiti ne samo u pisanom obliku, nego i uz ovjeru potpisa.
Iz niza razloga, od kojih je vjerojatno najvažniji zaštita (ili samo neosnovani ili osnovani strah) od porezne presije, vrlo često se u zemljišnoj knjizi ne vidi da je neka imovina unesena u ortaštvo, što je vrlo loše za pravnu sigurnost, zato jer se netko treći može pouzdati u zemljišnu knjigu i kupiti nešto (ili samo uzeti sredstvo osiguranja, hipoteku) od vlasnika koji stvarno nije više vlasnik, nego samo jedan od više zajedničkih vlasnika.

Poništenje ugovora Ne dogodi li se sukob među ortacima, sve je u redu, ali ako se ipak dogodi vjerojatno je da će nezadovoljni ortak dovesti u pitanje i samostalnu kupoprodaju jednog od ortaka, makar i u skladu sa zemljišnoknjižnim stanjem i makar time nije ugrozio prava drugih ortaka (primjerice zato što je netko sada želi polovicu svojih prava prodati trećoj osobi jer mu je hitno potreban novac, a gradnja će trajati još godinu ili dulje). Takva je kupoprodaja ništetna (a ništetnost je nešto što nije ograničeno rokom, nego stoji kao opasnost vječno) zato što je ortak koji je unio prava u ortaštvo izgubio pravo s istim raspolagati jer to više nije njegovo zemljište nego je on samo jedan od zajedničkih vlasnika. Jedni pravi lijek je da to zemljište prodaju svi zajedničari neovisno o tome što za potrebe zemljišnoknjižne provedbe potpisi zajedničara koji nisu u zemljišnoj knjizi nisu bitni.
Dakle, savjet je da svakako ugovor o ortaštvu bude u pisanom obliku, ako se ne ide na ovjeru onda barem svaka stranica teksta mora biti potpisana (i to u nazočnosti svih ugovornih strana), a ako se ide na ovjeru, onda je posebno važno da u poslu sudjeluje i porezni savjetnik (kako ne bi dobit otišla proračunu) i ako nema jakih argumenata koji se tome protive taj ugovor mora se učiniti razvidnim u zemljišnoj knjizi.