Apartmanizacija usporava, ali ne nužno ondje gdje bi bilo najpotrebnije

Tijekom 2024. i 2025. naš je turizam, a u njemu osobito privatni smještaj, doživio niz velikih institucionalnih i fiskalnih intervencija. Novi Zakon o turizmu, promjene u upravljanju zgradama i porezne korekcije – posebno povećanje paušala po krevetu i uvođenje poreza na nekretnine – imali su zajednički cilj: zaustaviti stihijski rast kapaciteta koji otežava održivo upravljanje prostorom i stvara pritisak na tržište stanovanja. Jesu li ti ciljevi i postignuti?

Prema aktualnim podacima (20. svibnja 2025. u odnosu na 2024.), privatni komercijalni smještaj i dalje raste, no prosječna stopa rasta smanjila se na 1,9 posto – znatno manje nego prethodnih godina. Međutim, pogledamo li neka od najopterećenijih odredišta, slika se previše ne mijenja: Split i dalje bilježi rast privatnih ležajeva od 7,25 posto, Dubrovnik od 3,96 posto, a Zagreb od 3,81 posto. Drugim riječima, rast usporava, ali ne nužno ondje gdje bi bilo najpotrebnije.

Buđenje dugoročnog najma
Istodobno je nekomercijalni smještaj, koji se formalno ne iznajmljuje, porastao za gotovo 27 tisuća kreveta (četiri posto) u godinu dana. Taj je segment u osam godina narastao s 374 tisuće ležajeva na 684 tisuće. Kad se zbroje komercijalni i nekomercijalni kapaciteti, dolazimo do ukupno 1,34 milijuna kreveta – gotovo 50 posto više nego 2017. Za usporedbu, hoteli su u istome razdoblju narasli sa 168 tisuća kreveta na 181 tisuću, što je rast od samo 7,8 posto. Dakle, dok privatni kapaciteti bujaju, hotelski se smještaj – ključni nositelj zapošljavanja te često jamac kvalitete odredišta i dulje sezone – jedva miče. I to u Hrvatskoj, koja ima najsezonalniji turizam na Mediteranu i najveći udio privatnog smještaja u EU-u.

Posebno je zanimljiv ovogodišnji rast broja pomoćnih kreveta u privatnom smještaju. Riječ je o dodatnim ležajevima koji podliježu plaćanju turističke pristojbe, ali ne i paušalnom porezu, što iznajmljivačima omogućuje proširenje kapaciteta bez proporcionalnoga fiskalnog opterećenja. Tako je u godinu dana broj pomoćnih kreveta u Zagrebu porastao za više od 20 posto, u Splitu za 14 posto, a u Dubrovniku za više od 10 posto! Sustav dakle istodobno nastoji ograničiti ukupne kapacitete, a u praksi omogućava njihovo 'besplatno' širenje tom kategorijom. Iliti, zaobilaze se osnovni alati porezne i prostorne regulacije.

Dok privatni kapaciteti bujaju, hotelski se smještaj – ključni nositelj zapošljavanja te često jamac kvalitete odredišta i dulje sezone – jedva miče. I to u Hrvatskoj, koja ima najsezonalniji turizam na Mediteranu i najveći udio privatnog smještaja u EU-u

U takvom kontekstu prirodno se nameće pitanje: zašto bi itko stan dugoročno iznajmljivao kad mu on može donijeti višestruko veći prihod, i to uz manji nadzor i blaži porezni tretman?

Unatoč tomu posljednjih smo mjeseci mogli čuti o prvim znakovima buđenja tržišta dugoročnog najma. Ponuda je blago porasla i cijene se počinju korigirati. To je svakako pozitivan pomak, vjerojatno potaknut uvođenjem poreza na nekretnine koji je motivirao dio vlasnika da aktiviraju stanove koji su dosad stajali prazni. Uz to, prošla je sezona poslala novu poruku: 'negativna nula' na vrhuncu sezone prvi je ozbiljniji znak da kapaciteti možda rastu brže od potražnje. U kombinaciji s višim paušalima i rastućim troškovima održavanja to je vjerojatno usporilo, ali ne i zaustavilo, ovogodišnji rast kratkoročnog najma.

Ukrotiti i usmjeriti apartmanizaciju
Zaključno, važno je reći da privatni smještaj mnogima donosi konkretnu i legitimnu financijsku korist. Kad se te individualne koristi zbroje, stvaraju i širu društvenu vrijednost omogućavajući dodatni prihod kućanstava, disperziju turističke potrošnje i aktivaciju neaktivnih ili manje zasićenih prostora.

Međutim, budući da ponuda i dalje ubrzano raste, a regulacija i prostorno planiranje ne prate taj ritam, društveni troškovi postaju sve izraženiji. Raste i konkurencija među iznajmljivačima, kojih je sve više, i to u uvjetima usporavanja potražnje. Takav tempo ne pogoduje nikomu.Zbog svega toga apartmanizaciju ne treba demonizirati – ali treba je ukrotiti i usmjeriti. Potrebno ju je staviti u okvir koji uzima u obzir i njezine koristi i njezine troškove.

Prije svega, valja je postupno maknuti iz stambenih zona, gdje stvara najveći pritisak, i ograničiti na prostore u kojima može funkcionirati a da ne naruši osnovne potrebe lokalne zajednice. Istodobno je nužna veća diferencijacija unutar sustava privatnog smještaja. Sve je više objekata koji u praksi posluju kao mali hoteli, ali bez ikakvih obveza koje bi takav status podrazumijevao – a po krevetu plaćaju jednak paušal kao i netko tko iznajmljuje nekoliko kreveta da bi si popravio kućni proračun ili mirovinu.