Cijene nekretnina još rastu, ali se nazire kraj

CIJENE nekretnina u Hrvatskoj su neprekidno rasle od rujna 2020. do rujna 2023., pokazuju podaci europske statističke agencije Eurostat. Od početka 2017. su u svim razdobljima osim dva tromjesečja cijene rasle.

Posebno intenzivan rast je počeo 2022., a u prvih devet mjeseci prošle godine Hrvatska je bila rekorder EU po rastu, pokazuju najnoviji podaci. Dobra vijest je da su se pojavili znakovi usporavanja, što je možda uvod u početak pada cijena.

Hrvatska je devet mjeseci rekorder EU po rastu cijena nekretnina
U srpnju, kolovozu i rujnu prošle godine su nekretnine u Hrvatskoj bile skuplje za 10.9 posto u odnosu na iste mjesece godine prije. To je najveći rast od svih članica EU i nastavak trenda koji je trajao devet mjeseci.

Tako je Hrvatska jedina država u kojoj se na godišnjoj razini zabilježio rast veći od 10 posto. Bio je veći u prvoj polovici godine, 14 posto u prva tri mjeseca i 13.7 posto u drugom tromjesečju, ali to ne znači da cijene padaju, nego se radi isključivo o većoj bazi, tj. većim cijenama u srpnju, kolovozu i rujnu nego u prvih šest mjeseci prošle godine.

U odnosu na travanj, svibanj i lipanj cijene nekretnina narasle su za 0.3 posto, što je najmanji rast od sredine 2020. To je možda signal da dolazi pad cijena, kao što su nekretninski agenti predviđali.

Pad cijena nekretnina širi se državama EU
Nakon Hrvatske su najveći rast cijena imale Poljska (9.3 posto), Bugarska (9.2 posto), Litva (8.7 posto) i Portugal (7.6 posto). Ali nijedna od tih država nije imala toliko snažan kontinuirani rast zadnjih nekoliko tromjesečja kao Hrvatska, točnije dvoznamenkastu stopu rasta cijena na godišnjoj razini još od početka 2021.

S druge strane je oštar pad cijena nekretnina u nekim državama EU već počeo i u njima se raspravlja o početku nekretninske krize. U prvom redu se radi o Njemačkoj, s padom cijena na godišnjoj razini od 10.2 posto. U Finskoj situacija nije puno bolja, jer se bilježi pad cijena nekretnina na godišnjoj razini od 7 posto. Slijede Švedska s padom od 4.2 posto, Nizozemska i Slovačka 3.8 posto, Češka 3.5 posto itd.

Ukupno podaci za 14 država EU pokazuju pad cijena nekretnina u srpnju, kolovozu i rujnu 2023. u odnosu na isto razdoblje 2022. Ekonomisti već analiziraju širenje pada cijena u državama EU.

Subvencioniranje preko APN-a je povećalo rast cijena
Promatrajući zadnjih nekoliko godina, vidljivo je da su cijene u Hrvatskoj 2015. i 2016. bile stabilne. Rast je počeo u 2017., iste godine kada je uvedeno subvencioniranje kupnje prve nekretnine preko APN-a.

Ne može se tvrditi da je za rast cijena zadnjih godina odgovorno isključivo ili dominantno subvencioniranje kupnje preko APN-a, ali je sigurno djelovalo kao faktor koji je doprinio snažnijem rastu cijena.

Tu činjenicu je utvrdilo istraživanje HNB-a iz 2021., na to je upozoravala EU 2022., a upozoravale su na to čak i političke stranke. U konačnici, to su mnogi ekonomski analitičari prognozirali i prije uvođenja APN subvencija 2017., na što su se oglušili mnogi koji su se šokirali rastom cijena nakon uvođenja mjere.

Subvencije za kupnju se ukidaju, a uvode se subvencije za najam
Zbog dokaza koji se više ne mogu ignorirati, iako vladajući HDZ još uvijek odbija priznati da su subvencije poticale rast cijena, od politike subvencioniranja se odustalo (neslužbeno). Umjesto toga će po svemu sudeći država uvesti subvencioniranje najma nekretnina, a vjerojatno čak i graditi stanove za subvencionirani najam.