Je li ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj bilo isplativije od dionica?

Ulaganje sto tisuća eura u nekretnine 2002. godine danas bi vrijedilo 290 tisuća, a u dionice na hrvatskoj burzi bi naraslo na 216 tisuća eura. Ovu tvrdnju nedavno je objavio Avison Young na osnovu usporedbe rasta CROBEX-a i indeksa cijena stambenih nekretnina, na osnovu koje bi se brzopleto mogao izvući zaključak da su nekretnine superiorna klasa imovine.

No, za izvlačenje dalekosežnijih zaključaka o izvedbi različitih klasa imovine, ipak je potrebna malo dublja analiza, a ključno metodološko ograničenje ovakve usporedbe su promjene u sastavu CROBEX-a, odnosno činjenica da se današnji CROBEX znatno razlikuje od onog prije 15 ili 20 godina.

- Indeks je zamišljen da predstavlja najbolje kompanije na burzi u tom trenutku. No, indeks danas i od prije 15,20 godina nije uopće usporediv. Ranije su bili jako zastupljeni građevinari koji su svi redom propali (Viadukt, Hidroelektra) ili su sjena nekadašnjih (Tehnika, Ingra). Prije 20 godina nije bilo ni pasivnog proizvoda koji prati CROBEX Pojavio se tek prije 16 godina – kazao je Danijel Delač, predsjednik uprave Intercapital vrijednosnih papira.

Prije velike ekonomske krize 2007. godine na burzi se najviše trgovalo dionicama građevinara i brodara koji su bili u nevjerojatnoj ekspanziji, a to je pridonijelo pumpanju CROBEX-a do 5400 bodova (danas se kreće oko 2800). Tržište kapitala u Hrvatskoj je bilo u razvoju, a Hrvati needucirani po pitanju valoriziranje cijena dionica, što je vidljivo i po podatku da je u 2007. godini CROBEX narastao nevjerojantih 63 posto.
Nekretnine vs S&P 500
- Hrvatsko tržište dionica je doživjelo nekoliko velikih promjena u zadnjih 20-ak godina i zapravo je još uvijek u povojima. Bilo je tu nekoliko razdoblja kada je CROBEX nadmašio rast cijena nekretnina, uz najizraženiju razliku u razdoblju 2003.-2007. kada se CROBEX gotovo upeterostručio, dok su se cijene nekretnina jedva udvostručile. Po izbijanju Velike svjetske financijske krize i prateće dugogodišnje recesije u Hrvatskoj, situacija se potpuno mijenja, dolazi do ispuhivanja prethodno napuhanog dioničkog balona, brojne kompanije propadaju te je stanje i izvedba dionica na Zagrebačkoj burzi krajnje depresivna.

No, valja podsjetiti i da su cijene nekretnina u Hrvatskoj u dugom razdoblju od 2008. do 2016. bile u kontinuiranom padu, uz slabu likvidnost (broj kupoprodajnih transakcija) pa je pitanje koliki bi stvarni gubitak netko ostvario da se morao brzo „riješiti“ nekretnine. Bilo je potom i jedno kraće razdoblje kada se činilo da će CROBEX ponovno početi nadmašivati cijene nekretnina, no propašću Agrokora 2017. ponovno doživljavamo „reset“ na domaćoj burzi i od tada nekretnine ponovno imaju bolju izvedbu – objasnio je ekonomski analitičar Ivica Brkljača te dodao da je točno da je retroaktivno gledano ulaganje u stambene nekretnine u Hrvatskoj odbacilo bolji prinos od CROBEX-a u zadnjih 20 godina (pogotovo ako iz izračuna isključimo trošak održavanja nekretnina koji je sve samo ne zanemariv kod nekretnina, a čega kod dionica nema), no to ne znači da će se isti trend nastaviti, kao ni da su nekretnine superiorna klasa imovine.

- Dapače, to je više rezultat promjena kroz koje je domaće tržište kapitala prolazilo, a ne dionica kao takvih jer, primjerice, usporedba s izvedbom najpoznatijeg svjetskog dioničkog indeksa S&P 500 bi bila krajnje porazna za nekretninska ulaganja u Hrvatskoj – kazao je Brkljača.
Dionice s višim prinosom, ali i rizikom
Primjerice, u desetogodišnjem periodu od prosinca 2013. godine do prosinca 2023. godine, indeks S&P 500 donio je povrat od 155 posto dok je Vanguard Real Estate Index u istom razdoblju narastao oko 37 posto, a hrvatski indeks nekretnina je od 2013. do 2023. godine rastao oko 72 posto. Ili gledano u dužem razdoblju, kako navodi analitička tvrtka CEIC, cijene stanova u SAD-u su od ožujka 1993. godine do lipnja 2023. godišnje rasle u prosjeku 5,4 posto, a S&P 500 osam posto.

U svakom slučaju, kada bi se izvlačio generalni zaključak dionice ipak u prosjeku nadmašuju nekretnine u prinosima, no imaju više vrhova i padova od nekretnina, što ih čini rizičnijim ulaganjem. Naravno, iako cjelokupno tržište dionica s vremenom dobiva na vrijednosti, ne može se na osnovu toga olako zaključiti da će dionice pojedine tvrtke neprestano rasti.

Osim toga, bitno je napomenuti da brojke o prinosima ne govore cijelu priču o izvedbi i isplativosti ulaganja. Za ozbiljniju analizu i usporedbu stopa povrata trebalo bi sagledati i utjecaj poreza, financijsku polugu, činjenicu da ako kupujete nekretninu treba uračunati i vrijeme za upravljanje tom imovinom, kao i troškove održavanja i popravaka.