Nova pravila: hipoteke pod lupom

Građane koji bankama otplaćuju stambene kredite osigurane hipotekom ne bi trebalo udariti po džepu to što će od idućeg proljeća banke morati procijeniti vrijednost tih nekretnina.

Posljednjeg dana ožujka iduće godine, banke će biti dužne igrati po novim pravilima iz Zakona o kreditnim institucijama i kontinuirano pratiti vrijednost nekretnina koje služe kao instrumenti osiguranja potraživanja, i to najmanje jednom za stambene i jednom godišnje za poslovne nekretnine. Ta su pravila trebala stupiti na snagu prvog srpnja ove godine, no odgođena su zbog toga što su se u međuvremenu promijenile EU-direktive s kojim se trebaju uskladiti domaći propisi.

Inicijalna procjena
Kako kažu u Sektoru za bonitetnu regulativu i nadzor banaka Hrvatske narodne banke (HNB), inicijalnu procjenu vrijednosti nekretnine banke trebaju zatražiti od neovisnog procjenitelja, a daljnje praćenje vrijednosti nekretnine mogu provoditi kompetentne osobe iz same kreditne institucije koje ne moraju imati status neovisnog procjenitelja, pri čemu se mogu koristiti i statističkim metodama.

Međutim, u slučaju da banka utvrdi da može doći do značajnijeg pada vrijednosti nekretnina, tada je dužna od neovisnog procjenitelja tražiti ponovnu procjenu. Za velike plasmane koji čine više od pet posto jamstvenog kapitala ili prelaze iznos od 20 milijuna kuna, kreditna institucija dužna je osigurati da neovisni procjenitelj procijeni vrijednosti nekretnina svake tri godine. U HNB-u kažu da se troškovi procjene nekretnina ne bi smjeli povećati ili će povećanje biti relativno malo jer banke i danas imaju stvarnu obvezu procjene tih instrumenata osiguranja. No, ako povećanja troškova i bude, oni bi trebali biti iskazani u ugovoru kao zasebna stavka.

Banke od kojih smo zatražili odgovore na to koliki će troškovi biti i tko će ih snositi, vrlo su rezervirane, makar one koje su uopće odgovorile na naš upit. Tako u Erste&Steiermarkische banci kažu da postojeća regulativa nije precizno definirala tko će snositi taj trošak, pa će to ovisiti o ugovornom odnosu s klijentom, politici banke, metodi izračuna...

Navode da će vrijednošću nekretnine morati biti pokrivena samo preostala glavnica za otplatu kredita. U Raiffeisenbank (RBA) vele da redovito provode revalorizaciju tržišne vrijednosti nekretnina. Ističu da sama revalorizacija ne mora nužno značiti ponovni izlazak na teren i izradu procjene.

Obveze klijenata
Postoji mogućnost da, temeljem dostupne dokumentacije i podataka o samom tržištu nekretnina, stručni procjenitelji u RBA obave revalorizaciju bez ponovnog fizičkog uvida u stanje nekretnine. Troškove mogu snositi i klijent i banka, ovisno o vrsti plasmana, vrsti i vrijednosti nekretnine, obvezama klijenta preuzetim ugovorom o kreditu... Klijenti su, objašnjavaju u RBA, ugovorom o kreditu preuzeli obvezu da tijekom otplate kredita, na zahtjev banke, dopune vrijednost osiguranja ili ponude drugo osiguranje.