POREZ NA NEKRETNINE - Prodajom stana, kuće ili zemljišta može vas ‘zaskočiti‘ porez na zaradu

Nekretnina stečena kupnjom, darovanjem, nasljeđivanjem ili gradnjom u vlastitoj režiji u slučaju prodaje može se oporezovati i porezom na dohodak od imovine. Kriterij je određeni protek vremena od kupnje, a iznimka je samo ako se nekretnina prodaje članovima uže obitelji

Građani koji trgovanje nekretninama obavljaju u okviru registrirane samostalne djelatnosti, bilo obrta bilo trgovačkog društva, plaćaju porez na ostvareni dohodak odnosno dobit i njihova se zarada oporezuje prema pravilima oporezivanja poduzetničke djelatnosti. Građani koji nisu registrirali djelatnost, a prodaju nekretninu koju su stekli nekim pravnim poslom, bilo kupnjom, darovanjem, nasljeđivanjem bilo gradnjom u vlastitoj režiji, u određenim slučajevima moraju se brinuti o poreznim obvezama koje nastaju na zaradu ostvarenu tom transakcijom. Riječ je o dvije moguće situacije.

Dvije godine od nabave
Porezni obveznik koji proda ili na drugi način otuđi nekretninu prije proteka dvije godine računajući od dana nabave nekretnine obvezan je na ostvarenu zaradu platiti porez na dohodak od imovne prema stopi od 24 posto, uvećano za prirez. Rok od dvije godine računa se od datuma kad je prodavatelj stekao nekretninu. Zarada neće podlijegati oporezivanju iako nije prošlo dvije godine od stjecanja nekretnine ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili članovima njegove uže obitelji.

Članovima uže obitelji za ovu se svrhu smatraju supružnik, djeca i roditelji poreznog obveznika. Možebitna zarada neće se oporezivati ni u slučaju ako je otuđenje nekretnine izvršeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji, između razvedenih bračnih drugova uz uvjet da je u neposrednoj vezi s razvodom braka ili nasljeđivanjem nekretnine. Srodstvo s članovima uže obitelji lako se dokazuje vjerodostojnim ispravama. Nešto je kompliciranije dokazivati da je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili članovima njegove uže obitelji, pogotovo ako porezni obveznik ili članovi obitelji nisu na toj adresi prijavili prebivalište odnosno boravište. Stoga je i zbog poreznih propisa važno držati se propisa o prijavi boravišta odnosno prebivališta.

Pet godina i više nekretnina
Drugi slučaj u kojemu porezni obveznik može upasti u 'porezne škare' je situacija ako u roku pet godina proda ili na drugi način otuđi više od tri istovrsne nekretnine. Stanovi i poslovni prostori zasebne su vrste nekretnina. Ako se otuđi zgrada s više stanova ili poslovnih prostora, svaki stan i svaki poslovni prostor smatra se jednom nekretninom. Isto tako, kod otuđenja zemljišta, jednom nekretninom smatra se svako gradilište i svaka zemljišna čestica.

Pri tome se ne uzimaju u obzir nekretnine koje se izvlašćuju odlukom državnih tijela na temelju posebnih propisa, niti otuđena zemljišta čija je pojedinačna površina do 250 m2, ukupno do 1000 m2. I u ovom se slučaju ne računaju nekretnine koje su otuđene između bračnih drugova, srodnika u prvoj liniji te otuđenja povezana s razvodom braka i nasljeđivanjem. Prodajom četvrte istovrsne nekretnine unutar roka od pet godina stekli su se uvjeti za oporezivanje zarade ostvarene prodajom sve četiri nekretnine, tj. ne oporezuje se samo zarada ostvarena na četvrtoj, nego na sve četiri nekretnine.

Darovane nekretnine
Prodaja darovanih nekretnina u posebnom je poreznom režimu. Za oporezivanje je mjerodavno razdoblje od dana kad je darovatelj stekao nekretninu do dana prodaje nekretnine od strane daroprimatelja/otuđitelja. Ako je daroprimatelj prodao nekretninu unutar roka od dvije godine računajući od datuma kad ju je darovatelj stekao, tada se daroprimatelju kao prodavatelju darovane nekretnine utvrđuje porezna obveza na ostvarenu zaradu. U drugom slučaju, kad porezni obveznik u roku pet godina proda više od tri nekretnine stečene darovanjem, razdoblje od pet godina također se računa od dana kad ih je nabavio darovatelj, ali se porezna obveza na zaradu ne utvrđuje daroprimatelju koji ih je prodao nego darovatelju koji mu ih je darovao.

Porezna osnovica i gubici
Porez na dohodak po osnovi otuđenja nekretnina plaća se na zaradu ostvarenu prodajom nekretnina. Porezna osnovica je razlika između tržišne vrijednosti otuđene nekretnine i njezine nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Ako je porezni obveznik ulaganjem povećao vrijednost nekretnine, to će mu umanjiti poreznu osnovicu, uz uvjet da o tome posjeduje vjerodostojne isprave. Ako porezni obveznik plati porez na dohodak od imovine na zaradu ostvarenu prodajom nekretnine prije proteka dvije godine od dana nabave, a uz to otuđi i druge istovrsne nekretnine, ta će mu se nekretnina svejedno računati u prodaju više od tri nekretnine u roku od pet godina. Porez koji je prethodno platio na zaradu ostvarenu prodajom jedne nekretnine uračunat će se u podmirenje porezne obveze po osnovi prodaje više od tri istovrsne nekretnine u razdoblju od pet godina, neće dvaput platiti porez na istu zaradu.

Što ako porezni obveznik ostvari gubitak od prodaje nekretnina? Na primjer, prodao je četiri apartmana, na tri je ostvario zaradu, a na jednom gubitak. Porezna vlast će mu priznati umanjenje porezne osnovice za ostvareni gubitak, ali samo od istovrsnog dohotka. Gubitak na prometu nekretninama može umanjiti samo osnovicu poreza na dohodak ostvarenog prodajom nekretnina u istoj kalendarskoj godini.