Stan je plaćen, gradnja je stala. Što sad?

Premda cijene i dalje rastu, potražnja za nekretninama ne jenjava. Pritisak je, istina, nešto manji nego prije nekoliko godina, a kupci su u pravilu oprezniji. No za novogradnju i dalje ponegdje postoje liste čekanja, a "kapara" se često daje i prije početka izgradnje. No što kada stvari krenu po zlu, pa investitor nikada ne završi zgradu?

Odvjetnica Magdalena Tomić kaže da kupci i tada imaju nekoliko pravnih mehanizama zaštite, no ističe da bi na svoja prava trebali misliti znatno prije, još u fazi sklapanja predugovora. U takvim slučajevima predmet kupoprodaje nije individualizirana nekretnina, već buduća etažna jedinica čija pravna samostalnost ovisi o dovršetku gradnje, ishođenju uporabne dozvole te provedbi postupka uspostave etažnog vlasništva i upisa u zemljišne knjige. Kao najsigurniji model zaštite kupca Tomić predlaže uplatu kupoprodajne cijene na javnobilježnički polog (escrow račun), sve dok stan ne bude upisan u zemljišne knjige.

- Kupac uplaćuje na poseban račun javnog bilježnika, uz istodobno davanje jasne, precizne i nedvosmislene upute javnom bilježniku o uvjetima pod kojima se položena sredstva smiju isplatiti investitoru. Ovaj model znatno smanjuje rizik za kupca. Osim toga investitori koji nemaju kapitala za samostalno financiranje gradnje bi odustali, a tržište bi se filtriralo prema kapitalno stabilnim i referentnim izvođačima - kaže Tomić.

S druge strane, u slučaju izravnog plaćanja investitoru, kupac preuzima znatan pravni i financijski rizik. Plaćanjem ne stječe stvarnopravnu zaštitu, već njegov pravni položaj nerijetko poprima obilježja običnog (neosiguranog) vjerovnika, a ne budućeg vlasnika nekretnine. U situacijama u kojima investitor ne ispuni svoju obvezu dovršetka gradnje u ugovorenom roku, kupcu na raspolaganju stoji više pravnih mehanizama zaštite.

- Ima pravo zahtijevati ispunjenje ugovorne obveze u primjerenom naknadnom roku, a u slučaju bitne povrede ugovora i raskinuti ugovor te potraživati povrat uplaćenih sredstava. Može sudskim putem ostvarivati pravo na naknadu štete, kao i naplatu prethodno ugovorenih penala.

Odvjetnica preporučuje da se već prilikom sklapanja predugovora ugovore instrumenti osiguranja.

- Osobito preporučujem zahtijevati izdavanje bjanko-zadužnice kao sredstva osiguranja novčane tražbine kupca, pri čemu bi kao jamac platac, uz trgovačko društvo investitora, trebao pristupiti i direktor društva kao fizička osoba. Na taj način direktor preuzima osobnu, solidarnu obvezu ispunjenja u slučaju da društvo kao investitor ne podmiri svoje obveze - objašnjava Tomić.

Da bez stručne potpore ne treba ići u kupnju nekretnine, osobito ako je riječ o novogradnji u izgradnji, slaže se i Vedran Vinketa, vlasnik zadarske agencije za promet nekretninama.

- Najučinkovitiji način da se zaštititi i jedna i druga strana - i kupci i vlasnici, jest da se što više toga definira odmah u startu - pogotovo rokovi i obveze i s jedne i s druge strane. Što je projekt u poodmaklijoj fazi, to je lakše definirati ugovorni odnos, naprosto zato što je puno više činjenica poznato - tumači Vinketa.

Kaže kako je broj nekretnina koje se prodaju prije ili u fazi izgradnje iz godine u godinu sve manje.

- Nekada je kupac očekivao da ako investitoru "uleti" s nekakvom svotom novca u projekt koji se tek treba realizirati, dobije povoljniju cijenu. Danas u pravilu investitori imaju definiran budžet i nije im u interesu davati kvadrate ispod cijene. Rijetko tko, uostalom, i može izdvojiti pozamašne gotovinske iznose koji se traže. Umjesto toga danas kupci ipak pretežno kupuju gotove nekretnine koje su spremne za ishođenje kredita odnosno upis založnog prava u korist banke - zaključuje Vinketa.

Savjetujte se s odvjetnikom

Magdalena Tomić naglašava da svim kupcima koji namjeravaju stupiti u ugovorni odnos radi kupnje nekretnine u izgradnji, osobito u fazi sklapanja predugovora, preporučuje prethodno savjetovanje s odvjetnikom. “Pravovremena stručna pravna pomoć u ovoj fazi preventivna je zaštita kupca i znatno smanjuje mogućnost nastanka dugotrajnih i financijski iscrpljujućih sudskih sporova”, kaže.